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L’acquéreur d’un logement en VEFA

L’acquéreur d’un logement en VEFA

Qu’il soit promoteur ou marchand de biens, le professionnel de la construction peut bâtir ou rénover un ensemble immobilier pour le vendre à des acquéreurs (VEFA) une fois les travaux achevés. On peut alors parler de vente “clefs en mains”. Il lui est également possible de commercialiser des lots en cours de construction. Les différentes opérations s’inscrivent alors dans un cadre réglementé dès lorsqu’il s’agit d’accession à la propriété d’immeuble en cours de construction ou de rénovation. Cette réglementation est dirigée par la volonté de protéger celui qui doit accéder à la propriété des locaux qu’il s’agit d’édifier ou de rénover. De ce fait, l’activité du promoteur présente dans ce cas la singularité de se traduire, non par la commercialisation d’un produit fini, mais par une commercialisation avant l’achèvement.

Une commercialisation avant l’achèvement.

Cette commercialisation avant l’achèvement du produit se traduit par une contribution financière de l’acquéreur avant la livraison et justifie ainsi l’objectif de protection qui a animé le législateur. Trois objectifs constituent cette réglementation :

  • L’information technique aussi complète que possible de l’acquéreur qui doit être renseigné sur ce qu’il doit payer.
  • L’information quant au prix. En effet, le contrat doit contenir les modalités permettant de déterminer le prix en ayant recours à des indices.
  • La garantie de l’achèvement donnée à l’acquéreur. De plus, le vendeur se doit d’édifier l’immeuble dans un délai déterminé.

Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ou VEFA, qu’est ce que c’est ?

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que sur la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu de payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. 

Toutefois, même si l’acquéreur devient propriétaire des construction, la qualité de maître d’ouvrage est conservée par le vendeur jusqu’à la réception des travaux. Cette qualité permet notamment au vendeur d’exécuter l’obligation de construire sans que l’acquéreur puisse interférer.

Le contrat doit contenir un certain nombre de précisions listées aux articles L 261-11 et -14 du Code de la Construction et de l’Habitation, lesquelles sont destinées à informer l’acquéreur sur la consistance et les caractéristiques techniques de l’opération, le délai de livraison, le règlement de copropriété et le prix, dont l’indexation et l’échelonnement sont réglementés.

Dans une VEFA, l’échelonnement des paiements de l’acquéreur est strictement plafonné en fonction de l’avancement des travaux :

  • 35% au plus à l’achèvement des fondations ;
  • 70% au plus à la mise « hors d’eau », c’est-à-dire après la mise en place de la toiture ;
  • 95% du prix au plus à l’achèvement des travaux.

Les 5% restants seront versés à la mise à disposition du logement, à moins que soient soulevées par l’acquéreur des réserves pour défauts de conformité.

Le promoteur dispose de la possibilité de faire précéder le contrat VEFA d’un avant-contrat intitulé “contrat préliminaire”.

Le contrat préliminaire de réservation.

Selon les termes de l’article L 261-10 du Code de la Construction et de l’Habitation, la vente d’immeuble à construire peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble. On parle alors de contrat de réservation. Les dispositions législatives de cet avant-contrat sont d’ordre public, ce qui signifie que le non respect entraîne la nullité absolue du contrat.

Cet avant-contrat est utilisé par le promoteur (le réservant) dans le but d’obtenir un engagement du futur acquéreur (le réservataire) dans l’attente de la signature du contrat définitif (VEFA). Cependant, le futur acquéreur ne souscrit pas à l’obligation d’acheter, mais à celle de verser un dépôt de garantie. De son côté, le promoteur peut s’engager dans le contrat de réservation non pas à vendre dès la signature de ce dernier le bien promis, mais simplement à proposer à la vente dans un certain délai, le programme immobilier envisagé en cas de réalisation de celui-ci.

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